Anahtar teslim; tasarım (opsiyonel), tedarik ve yapımın tek bir yüklenicide toplandığı, işin tamamlanıp kullanıma hazır şekilde işverene teslim edildiği sözleşme modelidir. İşveren, tek muhatapla ilerler; yüklenici, kalite–süre–maliyet hedeflerinden sözleşme hükümleri dahilinde sorumludur.
Kapsama Giren Başlıklar
- Proje ve mühendislik (mimari, statik, MEP, keşif, metraj)
- Satın alma ve tedarik (malzeme, ekipman, alt yükleniciler)
- Uygulama ve montaj (şantiye kurulumu, imalat, test/devreye alma)
- İzin ve dokümantasyon (ruhsat, geçici/kesin kabul klasörleri)
- Garanti ve bakım (sözleşmeye göre 2–5 yıl tipik)
Not: Tasarımın kapsam dışında bırakıldığı durumlarda, anahtar teslim model uygulamaya indirgenir. Bu ayrım, kapsam/hariçler başlığında sözleşmeye açık şekilde işlenmelidir.
Avantajlar / Dezavantajlar
Avantajlar
- Tek muhatap ve net sorumluluk zinciri
- Zaman tasarrufu: Paralel süreçler (tasarım + tedarik + yapım)
- Sürprizlerin azalması: Sabit kapsam + kalite standartları
- Yaşam döngüsü bakışı: Devreye alma, eğitim, garanti
Dezavantajlar
- Değişiklik maliyeti yüksek (işveren kaynaklı revizyonlar)
- Şeffaflık ihtiyacı: Fiyat kırılımlarını görmek isteyen işverenler için detaylı raporlama şart
- Tasarım özgürlüğü sınırlı olabilir (yüklenici optimizasyonu)
Sözleşmede Netleştirilmesi Gerekenler
- Kapsam listesi ve hariçler (neler dahil, neler dahil değil)
- Teslim tarihi ve takvim (kilometre taşları, gecikme cezaları)
- Fiyat modeli: Götürü bedel / birim fiyat + eskalasyon formülü
- Kalite standartları: Malzeme markaları, teknik şartnameler, test/kalibrasyon
- Ödeme planı: Avans, ilerleme yüzdeleri, geçici/kesin kabul ödemeleri
- Garanti ve bakım: Süre, kapsam, müdahale süresi (SLA)
- Değişiklik yönetimi (VO): İş kapsamı değişirse fiyat ve süre nasıl güncellenir?
- Sigorta ve iş güvenliği: All-risk, üçüncü şahıs, İSG planları
- Teminatlar: Geçici/kesin teminat, avans teminat mektubu
- Uyuşmazlık çözümü: Hakem/maddi hukuk, ihtilaf adımları
Süreç Adımları
- İhtiyaç & fizibilite → Hedef bütçe, performans kriterleri
- Ön proje & yaklaşık maliyet → Alternatif sistemlerin kıyası
- Teklif & sözleşme → Kapsam, takvim, ödeme, kalite hükümleri
- Detay mühendislik → Uygulama projeleri, keşif/metraj revizyonu
- Tedarik & imalat → Onaylı marka/model listesi, numune onayları
- Uygulama & kontrol → İmalat testleri, şantiye toplantıları, ilerleme raporu
- Test – devreye alma – eğitim → Kullanıcı eğitimleri, as-built dosyası
- Geçici & kesin kabul → Eksik-kusur listesi, kapatma, garanti devri
Maliyet ve Ödeme Modelleri
- Götürü bedel (Lump Sum): Kapsam sabitse tercih edilir; değişiklikler için VO prosedürü şart.
- Birim fiyat + metraj: İş kalemi belirsizse; metrajla artar/azalır.
- EPC (Design-Procure-Construct) yaklaşımı: Büyük ölçekli/teknik projelerde tam entegre model.
- Ödeme planı önerisi: %10–20 avans → %60–70 ilerleme ödemeleri → %10–20 geçici/kesin kabul.
Dahil / Hariç Checklist
Dahil
- Proje & mühendislik, malzeme & işçilik, kurulum, test-devreye alma
- As-built çizimler, kullanıcı eğitimleri, garanti belgesi
- Şantiye geçici tesisleri (sözleşmedeki limitler dahilinde)
Hariç (örnek)
- Arsa, ruhsat harçları ve dış kurum bedelleri
- İşveren kaynaklı tasarım değişiklikleri, konsept revizyonları
- Özel marka/ithal kalemler (sözleşmede aksi belirtilmedikçe)
Sıkça Sorulan Sorular
Anahtar teslim ile “taahhüt” farkı nedir?
Taahhütte yüklenici sadece uygulamayı üstlenebilir; anahtar teslimde tasarım–tedarik–uygulama bütünleşik verilir.
Değişiklik çıkarsa ne olur?
VO prosedürü devreye girer: etki analizi → onay → süre/fiyat revizyonu.
Garanti süresi tipik nedir?
2 yıl malzeme/işçilik, kritik ekipmanda üretici garantisiyle 5 yıla kadar.
Kalite nasıl güvence altına alınır?
Şartname, marka/model listesi, numune onayı, test-devreye alma ve bağımsız kontrol raporları.
